理想之城，行業共建

每個人的心里，都有一座“理想之城”。近年來，伴隨著宏觀環境的急劇變化，以及市場趨勢、消費場景、用戶需求、生活方式的細化與升維，地產與設計行業從早期的野蠻生長，快進到“降本增效、體驗至上”的產品力時代。追溯與創新并舉，研發與創造共進，理論與實踐交鋒，首屆地產設計趨勢大會應運而生，致力于搭建一個地產設計領袖、設計領軍人物的交流平臺，推動城市人居環境營造上下游形成良性正循環的狀態。

12月9日，由DESIGN TRENDS 設計趨勢主辦，大道恒美品牌管理協辦的“2021設計趨勢大會”落地廣州設計周，場上大咖云集，星光熠熠，場下業內人士齊聚，座無虛席。在開發商、設計方的甲乙立場對話中，在先鋒、前沿、縱深的思想碰撞中，這一地產與設計行業年度巔峰論壇圓滿落幕。

大會現場，東原集團西南區域產品研發部室內高級總監徐越吟先生提出三個問題并進行解讀，將東原集團連接空間感受與情感體驗，打造有趣有愛的場景式社區范本的經歷娓娓道來，從社區新體驗、定義主題式場景空間、延展社區空間與城市空間相融等角度，講述如何從運營的維度全盤綜合思考項目解決方案，以下是演講實錄。

徐越吟

《社區運營激活產品力》

徐越吟

東原集團西南區域產品研發部室內高級總監

徐越吟先生擅于以兼容并濟的架構思考問題，以用戶研究為基礎，打破建筑、室內、藝術與文化壁壘，串聯有趣的生活方式，構筑多元溫情的場景式社區范本，實現人們對品質生活的豐富想象與美好向往。東原集團產品經歷了數次迭代，從解決功能性居住問題，到提升生活品質，再到如今的社區運營，東原集團已經進入全新的產品時代，正試圖以架空層設計作為新的突破方向，做一名新社區運營模式的創新踐行者。代表作有瑞安重慶天地、東原·The Oval 一奧天地、東原·印長江、東原·印江濱等。

首先，感謝主辦方的邀請。第一屆設計趨勢大會的主題是“理想之城”，關于“理想之城在我心目中的模樣”，我有幾個問題問自己：第一，社區與城市界面的關系到底應該是什么模樣？第二，隨著城市進程越來越快，越來越成熟，城市核心區域住宅地塊越來越小的情況下，社區應該怎么做？第三，隨著市場變化、產品升級，營銷策略在傳統模式上如何轉變？

我認為每一個人都應該跳出自己的專業領域，從運營、經營的維度全盤綜合思考產品。我希望能夠通過解答這些問題去實現社區與城市的“共生、共融”。作為地產開發商，我們首先需要具有洞察“變化”的能力，文化、歷史底蘊和新的生活方式都會影響人們居住需求的變化，只有在產品體驗感上持續展開思考，不斷創新，促成多元融合的有機形態，打造出融文化、體驗、情感于一體的空間，才能真正為居住者帶來愉悅和價值。

共生共融

讓社區成為城市的一部分

首先，我們希望社區與城市相融，讓社區成為城市的一部分，而不是割裂的。其次，我們希望通過設計體現出城市對社區和人的包容。在過去房地產高速發展的時代，我們很少做這樣的思考。我們最終的目標是讓人在社區中能感受到城市的包容。我們希望客戶在回家的時候，一步入社區，就能夠從繁忙的一天中抽身，獲得身心的全面放松。

東原是如何做到以上幾點的？

第一，從社區新體驗出發，定義主題式場景生活。我們通過深入研究城市核心區的產品特征、主題定位和與城市的關系來實現。

第二，從「新」出發，引領體驗式場景空間。我們會依據產品主題定位，打破界面、重組空間，讓社區內部貫通，并與城市相融。

第三，X空間，實現功能、場景的復合利用。我們會依據產品特征、運營節點，實現空間的功能性互換。

第四，5+1體系，即建筑、結構、機電、景觀、精裝5專業+營銷、成本、工程、運營多職能間的相互融合。

嘗試、探索

定義主題式場景生活

我們一直在思考如何定義主題式場景生活，如何讓客戶獲得更好、更深刻的體驗感，所以我們反復嘗試用多角度的綜合思維去定義趨勢，探索有別于常規的產品設計及解決方案。我們總結出一套策略，分別是產品不同定位不同，結合場地特性定制，規避不利因素界面，最大利用周邊景觀等等，但這所有的一切，由始至終都應該以人為本，即圍繞客戶的綜合體驗感為核心來設計產品。我們的產品愿景是：規劃具品相、場景塑品質、產品定制化、精工立標桿。

舉個例子，我們曾在一個城市核心區的項目中，面臨場地狹長進深短、景觀空間有限、坡地高差大等問題，在著手設計這個產品時，我們有三個目標，即“消除產品劣勢、建立城市核心標桿、營造度假場景體驗感”。過程中反復推敲過多個方案，其中一套方案是封閉式社區、公建式大門，讓人感覺到割裂與孤傲。另外一套方案，同樣是封閉社區設計，采用了酒店式大門，讓人感受到的是排斥和壓迫。

那么如何讓社區更具有識別性？我自己用了“延展、舍棄、釋放”三個關鍵詞來回答，即延展社區空間至城市，還景城市界面；舍棄掉社區內部的一部分功能空間，讓社區景觀滲透到城市當中，構建融合的視覺體驗感；釋放社區內部各個空間并整合起來，模糊空間的內外界線，讓它成為會呼吸的社區。通過這些調整，我們可以看到有幾個關鍵的數據變化：第一，16米大門進深拓展成25米；第二，26米的大門寬度延伸至48米；第三，城市沿街面從48米擴展到了140米。

隨著城市核心區的土地資源越來越稀缺，地產住宅產品的景觀場地、互動場地也越來越小，但我們始終認為，社區的存在很重要，它不僅是住宅產品的一部分，更重要的是建立人與人之間的真實連接、家與家之間的情感傳遞。因此我們將“架空層”打造成社區場景的一部分，給客戶提供真實使用的功能空間和情感交流的平臺。

我們從4、5年前開始深入研究架空層，發現當時市面上的架空層設計并沒有以客戶的真實需求及綜合體驗感作為出發點，使用頻率并不高。反復論證之后，我們做的第一件事是“打破邊界”。從前建筑師在做設計的時候，會在架空層邊界所有能加欄桿的地方都加上欄桿，如今我們要求把所有沒有安全防護要求的欄桿去掉，將室外景觀場景延伸到架空層里面，讓景觀、建筑、架空層形成完整的融合狀態。

我們將原本沿街的一部分架空層空間退讓給城市界面，通過梯田的形式從社區內部延伸到城市當中，健身會所未來會交付給客戶并真實運營。樓棟大首層的理念，打破傳統的中軸大堂歸家，內外景觀、動線串聯, 形成景觀架空層歸家的獨特體驗。為什么說是大首層？因為沒有景觀、室內、建筑、幕墻、結構、機電的專業邊界，我們統一從客戶綜合體驗感來聯動工作，所有的設計動作都是按照客戶的使用場景來規劃。同時，我們不能忽視車庫歸家節點，我們需要梳理車庫電梯廳、車庫大堂、車道的關系，形成有昭示性、安全感的地下歸家動線。

產品力升級

“產品思維”完成社區營造

我們更進一步思考，既然有強烈體驗感的交付實景體驗區，為什么不能在其中銷售講解，以達到空間的復合利用？在T4大首層中，我們就植入了銷售功能，營銷同事在售房的時候可以很有底氣地告訴客戶，這個社區里面您所看到的就是未來可以真實使用的場景。

從設計到呈現，如何實現產品定義的愿景？我們堅持從客戶的綜合體驗感反推到各個專業和職能。在東原我們倡導“人人都是產品經理”，沒有專業大小之分，也沒有職務高低之分。為了實現共同目標，我們倡導每一個人跨界統籌自己專業之外，但會影響產品綜合品質的工作項，以形成體系內的高度協同。

我們調整了對于設計的思考方式，即用“產品思維”完成社區營造。“產品思維”意味著設計的重點會從產品功能設計逐漸轉化至“產品體驗營造”上，著重研究并改善用戶的生活方式、空間感受與情感體驗，關注人與空間精神層面上的連接與互動。為此，我們通常會把自己假想為客戶，站在客戶的角度客觀地進行研究，在心理學層面這叫“換位思考”。

我對于品牌的理解來自于TO C端口，聆聽來自于他們最真實的反饋。給各位分享一個小故事，我在東原購買的一套住宅在今年出售，完成過戶后我沒有表明身份地問我的買家，周邊這么多開發商的房子，為什么選了這一套？他們對我說，對樓下的架空層和景觀特別的滿意。我聽到這個回答時比拿到什么獎都開心。這個過程，是一次用戶調查，讓我直接地了解到了客戶對東原產品的部分認知。

當經濟、環境以及政策都趨于成熟的時候，產品將成為地產開發的核心競爭力。這意味著我們要更認真、扎實地做產品和品牌，以同理心關注用戶核心、真實的訴求，引領他們未來的生活方式。

最后我想用“探索設計趨勢，共建理想之城”作為我這次分享的總結。在客戶的綜合體驗感方面我們一直在努力探索，絕大多數客戶要用盡畢生積蓄才能購買得起一套住宅，我不希望他們在流完血和汗之后，在搬進這個社區之后還要流淚，所以我們一直堅定不移走在不斷帶給客戶更好的使用綜合體驗感的路上。而要達到這個目標，需要在場的人共同努力。

設計趨勢大會活動現場

這是一場絕無僅有的趨勢盛會，聚焦行業熱點、癢點與痛點，探求地產設計的時代價值。這場論壇，云集了全國TOP級地產開發商的核心領袖，演講嘉賓包括融創華中集團產業產品中心總經理羅黎勇先生、香港置地設計中心助理總經理何曉先生、萬科集團長租公寓BU設計總監黃婷女士、綠地江西區域管理總部技術管理中心總監助理王鈞先生、東原集團西南區域產品研發部室內高級總監徐越吟先生等行業佼佼者，從地產現狀與展望、城市規劃與更新、產品研發與實踐、社區運營與激活等多個維度，喚起行業思想的激蕩。

同時，本論壇也是中國極具影響力的設計領軍人物的舞臺，來自國內一線的布魯盟設計創始人/創意總監邦邦女士、ENJOYDESIGN創始人/設計總監郭捷先生、美林設計機構聯合創辦人陳美君女士、納沃設計創始人/總設計師王超先生等知名設計師各抒己見，圍繞國際視野、藝術美學、產業鏈資源、IP創意、生活場景等角度做主題演講，交流設計趨勢，傳遞前瞻性思考。

活動現場，地產大咖、設計大咖、商業領域精英與學者專家朋友們齊聚一堂，共享思想的碰撞。此次活動受到以下嘉賓的大力支持：

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融創 華中集團產業產品中心總經理 / 武漢1890工業遺址研究院院長 羅黎勇 先生

香港置地 設計中心 助理總經理 何曉 先生

萬科 長租公寓BU 設計總監 黃婷 女士 

綠地 江西區域管理總部技術管理中心總監助理 王鈞 先生  

東原 西南區域產品研發部 室內高級總監 徐越吟 先生

布魯盟設計 創始人 邦邦 女士

美林設計機構 聯合創辦人 楊奕榮先生、陳美君女士  

納沃設計 創始人 王超 先生 

ENJOYDESIGN 創始人 郭捷 先生 

華中科技大學 建筑與城市規劃學院教授、博士生導師、碩士生導師；法國巴黎城市規劃學院博士 趙守諒 先生

邦得控股 董事長 苗珍錄 先生

禹洲地產 集團設計中心 助理總經理 喬旭 先生

珠光控股 城市更新集團 副總經理 胡紹寧 先生  

合正集團 產品設計中心 總經理 晏中生 先生

陽光城集團 總部研發中心 室內設計總監 葛文君 先生

中駿地產 華南區域設計總監  張東冬 先生

力高地產 產品研發助理總經理  楊靜平 女士

卓越集團 灣區設計管理部負責人 朱元洲  先生

蘇州 中南中心 設計總監 余靜 女士

河北 利航地產 副總經理  韓宏鵬 先生

奧園地產集團 深圳區域室內總監 劉舒 女士

雅居樂 設計工程中心 品控負責人 陳馥純 女士、集團軟裝設計總負責人 曾衛杰 先生

蔚藍置地 設計總監 段新龍 先生

中駿地產 華南區域 精裝設計負責人 鐘冠東 先生

深圳國深地產 室內設計總監 楊北燕 女士

新基建 副總經理 鄭炫坤 先生

金地地產 佛山區域設計總監 陳益民 先生

陽光城集團 廣州區域設計總監 鄧宇呈 先生

21世紀博鰲地產論壇運營總監 李云飛 先生

深圳家協住宅研究院 院長 ，深圳國際住宅展 總策展人，優舍住宅產業科技 創始人 關永康 先生 

ADARC【思為建筑】 創始人 丁劭恒 博士  

集艾設計 董事總經理 宋文宇 先生

李益中空間設計 創始人 李益中 先生

AOD設計 創始人 劉杰 先生

YuQiang & Partners 總經理 付潔 女士 

銳度設計 副總裁、研發中心總經理 俞文璟 先生

維幾設計 總設計師 黃全 先生、總經理 劉姮 女士  

泛澳景觀設計 創始人 孫蕓 女士 

深圳九度設計 創始人 孫巍 先生

眾睦設計 創始人 潘賢挺 先生  

臻品空間設計 聯合創始人 鄭俊華、胡榮歡 先生  

MOD穆德設計 創始人 李天駿 先生

埂上設計 創始人 李良超 先生

大鑠設計 創始人 孫蕊 女士  

達文設計 創始人 周微 女士  

派尚設計 執行董事 周靜女士、總經理 周偉棟 先生  

意巢設計 創始人 巢宇 先生

創時空設計 創始人 賈紅峰 先生 

明德設計 創始人 王大成 先生

則靈藝術 創始人 易銅華 先生

知識空間 創始人 黃偉 先生 

清大環藝 創始人 陳志鑫 先生 

大道恒美品牌管理 / 設計趨勢 品牌創辦人 朱美樂 女士

大道恒美品牌管理 合伙人 / 設計趨勢 總經理 / 睿谷品牌 發起人 朱銳 先生